一九六〇年頃から七〇年代にかけて、東京オリンピックで水泳競技がおこなわれた国立代々木競技場（一九六四年）や、大阪万博のお祭り広場の大架構（七〇年）が、一般の人だけでなく、建築構造を志望する若い研究者の興味を引いたのです。また一九六八年には、日本初の本格的な超高層建築である三井霞が関ビルが竣工し、地震国日本の耐震技術の高さを、実物でしめしました。一方で、同年十勝沖地震がおこり、それまで耐震建築の代名
六〇年代、研究者は鉄筋の建築構造を探求した... の続きを読む
真面目に農業を継ぐ気のある子どもがいれば、贈与税の心配はまったくありません。というのは、土地（採草放牧地を含む）の生前贈与について税法には大きな特典が設けられているからです。この特典とは、たとえば父親が自分の所有する農地の全部（採草放牧地の場合は三分の一以上）を相続人のひとりである子どもに生前贈与しても、相続のときまで贈与税を納税猶予にするというものです。父親が死ねば、贈与された農地は相続財産に含
贈与税の心配はまったくない... の続きを読む
ヤスク＝原価管理の意味を考えてみよう。原価管理には二つの目的がある。ひとつは原価を知ることである。生コンは、一立方メートルいくらするのか、ベニヤ板は一枚いくらなのか、そしてこれらの資材を使って型枠大工が生コンを打ち込む枠を作り、それに生コンを流し込んで、終わったらベニヤの枠をはずし完成する。そうすると、原価は総額でいくらかかったか、生コン一立方メートル当たりいくらか、ベニヤパネル一平方メートル当た
ヤスクつくるための考え方... の続きを読む
ＥＢＩＴＤＡとは、利払い前・税引き前・償却前利益の意味である。ＮＯＩとは異なり、個別物件レベルの指標ではなく、会社レベルの指標であることに注意したい。通常、国ごとに税金や金利のレベルが違い、また減価償却の仕方も異なるため、利益を相互に比較する際に便利なようにこの指標がある。式は、ＥＢＩＴＤＡ＝ＮＯＩ（保有不動産からの収入だけでなく、その他の収入や不動産以外からのフィーも算入する）十減価償却費十支払
ＥＢＩＴＤＡとは... の続きを読む
「顧客が競売に参加するお手伝いも長くしていますが、あるマンシヨンの一室を落札した後、周辺の聞き込みで『所有者の関係者がその家で焼身自殺をしていた』と判明したことがありました。残金を支払う前だったので、裁判所も理解を示して取り消してくれたものの、現況調査報告書（公開資料の１つ）にはその事実は記載されていなかったんです。強制執行の直前になって、マンションのなかには猛禽類の鷹のペットがいると判明したケー
住宅ローンが組めないのが最大のネック... の続きを読む
土地所有者が、等価交換方式で建物を建築しようとする場合、土地所有者には「予定通り建物が完成し、土地と建物の交換が確実に行われるか」という不安がつきまとう。また、建物を建てるデベロッパー側にも「建物の建築期間中、土地を第三者へ売却されたり、担保に入れられたりされないか」という心配がある。この両者の不安を解消するために、建物が予定通り完成するまでの間、信託銀行へ土地を信託するのがこの制度である。この土
等価交換型土地信託... の続きを読む
今、私の所有している不動産の土地面積は、9棟あわせて960坪です。現在の家賃収入は3000万円、ローンの支払いもかなりの額ですが、あと10年でほぼ返済できる目処が立っています。そのとき、正真正銘の（借金のない）大家さん、地主さんになれるということですね。でも、それまでになにかの落とし穴にはまってしまう……ということもあるかもしれません。不動産投資でも株式投資でも、リスクというものからは逃れることは
どちらのリスクが大きいか... の続きを読む
注意したのは、前の住人があまりにも特殊な人かどうかです。政治団体が入居していたというのもある。マンションを選ぼうと思って現地に行きましてね、すぐそばに商店街かあったので、それとなく評判を聞いてみたんですよ。そうしたら、どうも政治団体の事務所があったらしいことがわかりましてね。まさかなあ、と思って物件の書類を見ても何も書いてないんですよ。でも、どうも選ぼうとしている物件らしいんですよね。まあ、現時点
前の住人があまりにも特殊な人かどうか... の続きを読む
情報を集めることが探すことの第一段階だとすると、サラリーマンはすでにそこでつまずいているんですよ」彼が言うように、探すためには情報を集めなくては始まらない。そのためには裁判所を訪れるのがもっとも早いわけだが、裁判所とて休みの日はやっていない。いやお役所であるから、むしろきっちりと休んでしまう。「それで、家族に協力してもらうことにしました。おやじは同じ勤め人なので無理ですが、おふくろは専業主婦ですか
裁判所へ行くのが基本... の続きを読む
冬だったら、朝起きたとき、季節を楽しむというか、ちょっと肌寒い方が好きである。この感覚は、ヨーロッパ的でアメリカ的ではないともいえる。たよりない冬の日がレースのカーテンから射し込み、クールな空気の中、シルクのガウンなんぞを身に付ける。シャキッと紐を締めてね。それから、冷え冷えとした中をキッチンまで歩く。で、冷蔵庫からさらに涼とした南アフリカのお茶、ルイボスティーを取り出し、グビグビと飲み干す。ああ
モーター類を屋外においた暖房装置... の続きを読む
ヨーロッパに行くと、組織でもお宅取材でも、ほとんど例外なくたっぷりと入れたコーヒーや紅茶、ケーキなどの茶菓をまず出してくれるのが常で、美しい器で供される優雅なティータイムから始まる取材に、最初は驚いたものです。この傾向が顕著なのがイタリアでしょうか。取材先の会社がマスコミ記者を集めて催すプレス発表の場でさえ、エスプレッソから始まります。たとえばとある展示会でのこと。朝10時集合と言われ、若かった私
展示会もティータイムから始まる... の続きを読む
ひとつの参考指標として、過去の長期金利と物価上昇率の関係をみると、興味深い傾向かあることが分かる。バブル期からその後の“失われた10年”を含めて、長期金利は物価上昇率を2％程度上回る水準で推移しているのである。物価上昇率がプラスマイナスゼロからマイナス0.5％になれば、長期金利も2.0％から1.5％程度に下がる。反対に、物価上昇率がプラス0.5％に転じれば、長期金利は2.5％程度に上がる。国債を所
物価の上昇が金利の上昇に直結する... の続きを読む
今回は宿泊施設の不動産情報です。以前家族で那須高原にあるペンションに宿泊しました。高原の小高い丘に建つ、赤とクリーム色の外観でとても可愛らしいペンションでした。周りにはたくさんの草花が植えられていました。宿泊客は子連れが多く、食事時には自然とおしゃべりが始まり、とても居心地が良かったのを覚えています。朝は焼きたてのパン・デザートには手作りのケーキとアットホーム感満載で、気分はもう「アルプスの少女ハ
不動産情報（ペンション偏）... の続きを読む
夢のマイホームを建てようと思って土地を買いました。さあ、この土地は家を建てることができるでしょうか？家が建てられない土地というものが存在することをご存知ですか？建築基準法という法律に沿って、建物建設がなされています。聞いたことがあるかもれませんが、設計した図面等を添えて確認申請を所轄役所に提出し、許可を受けたものが初めて建設することができます。この許可を受ける最低条件が、道路に間口2メートル以上接
家建築のためには接道が絶対条件です！... の続きを読む
非公開物件って聞いたことありますか？あまり耳慣れしない言葉だったのですが、意外とよく使われているようです。最近の家探しをネットで検索することが多く不動産が抱えているもののほとんどを網羅していると思います。しかし、中にはネット上で一般公開されていないものが存在します。これを非公開物件と言うんです。どういったものなのか。非公開になりうる場合が二通りあります。まず、売主側の都合で非公開となる場合。＊金銭
非公開物件ってなに？... の続きを読む
「厳しい指導」とは、「投資家の厳しい要求に基づいた指導」であり、それは、主幹事証券会社の指導の本質とも言えます。公開準備段階で厳しく指導を受けることは会社にとり大変な負担です。しかし、株式公開後、適正な情報開示やIR活動、さらにはM&Aなどを行う上で、有効な準備作業となります。「親切な指導」とは、必ずしも「厳しい指導」の対極ではありません。「厳しい指導」こそが、会社にとって「親切な指導」となること
主幹事証券会社の指導の本質... の続きを読む
三大都市間や地方の中核都市では、ファンドの資金投入による大量供給が顕著になりました。地方圈では、年金不安がつのりアパートからの収入を図る地主による供給も促進されました。以上のような原因から、空室の増加が納得できますが、この現象はすべての賃貸住宅に当てはまるわけではありません。立地、広さ、設備、適正な家賃などの条件が良い物件は全室が入居者で埋まっています。その意味では、当初の収益が次第に低ドしている
オフィスの需要が強まった... の続きを読む
換気は、汚れた空気の「排気」と新鮮な空気の「吸気」で成り立つ。ただし、ここでいう換気とは、すべての居室の窓を開け放して行うのではなく、必要なだけの換気量を安定的に確保することである。つまり、屋外で強風が吹いていても、そのまま吹き込まないように吸気をコントロールできるようになっているかどうかということだ。そのためには次の三点について配慮されているかどうかが決め手になる。（1）吸気口と排気口の役割が決
換気について... の続きを読む
1人完結の仕事の仕方には、ミスは付きものです。仕事は必ず相互チェックシステムが必要です。それが知恵というものです。そのためには、契約して10日以内に建て主が参加する着工会議（「工事引継ぎ会議」と呼んでいる会社が多いようです）で、契約書の設計図と見積書を全てに亘って建て主に確認する訳です。この会議に参加するのは「建て主・営業担当者・工事担当者・設計士」になります。この詳細確認で会議に参加している関係
1人完結の仕事の仕方... の続きを読む
日本国内では二〇〇六年九月のSPC（特別目的会社）「連結原則」に続き、二〇〇七年九月施行の金融商品取引法の準備に追われていたものの、円キャリーで調達した低利の資金は、不動産ファンドやM＆Aファンド（含む、PEF）に利用され、ファンドはレバレッジ効果を享受し、特に不動産への投資はピークを迎えていた。当初局地的であったファンドバブルは、物件不足から全国の都市部へと拡大した。金融機関の多くは、手数料と利
日本の不動産投資ピークの陰で... の続きを読む
鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は、表面にタイルや塗装など保護層のない状態で考えると、鉄筋コンクリートの中性化から考えて五十〜七十年である。また、鉄筋を覆うコンクリートの厚さ（かぶり厚さ）が何センチあるか、どこから採取した砂を使っているかなどの要素で大きく変化する。建築で用いる計算では、かぶり厚さが標準的な二センチメートルだと六十年、四センチだと百二十年ということになる。木造の場合はどうか。柱
いまの家は何年もつか... の続きを読む
旧住宅公庫の担ってきた役割・機能について、時代を追って詳細に見てみましょう。戦後インフレ。誰もが融資を受けられたわけではなかった旧住宅公庫は、単に住宅供給を促進させるだけの役割で設立されたものではありませんでした。その設立の根拠である旧住宅金融公庫法によれば、旧住宅公庫は「国民大衆が健康で文化的な生活を営むに足る住宅の建設に必要な資金」を貸し付けることにより、国民の居住水準の向上を図ることを目的と
旧住宅公庫の役割と機能... の続きを読む
人口減による家余り、一極集中の是正、規制緩和、定借の普及……。中長期的に見て、これらが一戸建てやマンション価格を引き下げる方向で作用するのは間違いない。しかしそうなると買い替えによるマイホームのステップアップは非常に困難になる。『日本経済新聞』の調査によれば、「現在の住宅に生涯住み続けようと考えているか」との問いに、「住み続ける」と答えたのは全体で三四・七％。マンションの一次取得者に限れば、一〇・
バブル後の格安マンションは買い替えもできない... の続きを読む
不動産に勤めていたり、もしくは引っ越しに慣れている方ならそんな当たり前なことも知らないのか？？と思われそうですが、賃貸情報誌を見てよくわからないことが多いことに気がつきました。まず初期費用についての項目ひとつとっても、様々な書かれ方をしています。敷3か月（敷引3か月）なんて、一人暮らしを始めるひとにとっては全然耳馴染みのない言葉です。敷金はなんとなく、入居に必要なお金で、部屋を退去する際に発生する
賃貸情報は不可解なことが多いのはナゼ？... の続きを読む
「一生賃貸に住むのと、マイホームを購入するのとどちらがお得か！？」って話、社会人なら一度は耳にする話ですよね。特にマイホームの購入を検討しはじめる20代後半?30代のからは意識したことがあると思います。もちろん、このテーマは人によって違うとは思いますが、実際に不動産業界に身を置いていた私なら間違いなく「マイホームは買わない」という選択にしますね。なぜかと言うと、マイホームを買うには日本はリスクが高
こんな時代だからこそ賃貸がいいんです... の続きを読む
カイザー・ヴィルヘルム教会と言う建物がドイツのベルリンに存在します。かの鉄血宰相ビスマルクを良く支えた名君であり、国民の多くから支持されていた人物でしたが1888年に死去。1891年に教会の建築計画がスタートしました。ロマネスク様式の立派な建物ではあったのですが第二次世界大戦の無差別爆撃により、ドイツ国民の思いが詰まった教会も無残な姿に変わり果ててしまいました。それでも一部は残っていて、なんと時計
ドイツの偉大な皇帝にささげられた建物... の続きを読む
マンションの場合は問題がやや複雑です。マンションの給水施設は、上水を水道本管か受水槽に取り込み、それをポンプで高架水槽に揚げてから各戸に給水するという仕組みになっているのが一般的。水槽は鋼鉄製やFRP（硬化プラスチック）製などがあり、給水管も鋳鉄管、塩ビ鋼管、亜鉛メッキ鋼管、塩ビ管などが組み合わされています。これらは特性がそれぞれ異なっていて、たとえば鋼製の水槽は５〜６年でサビが発生、FRP製は紫
マンションの場合は問題がやや複雑... の続きを読む
自分で自分を守るため、具体的に住宅ローンの相談はどこに持ちかけるべきなのでしょうか。それは、住宅ローンを貸さないお金の専門家へ相談することが最適です。ファイナンシャルプランナーと呼ばれる個人的な資産運用・金融に関する総合的なアドバイスをするプロヘの相談がいいと思います。アメリカでは、資産家はファイナンシャルプランナーにお金を払いアドバイスを受けて、資産運用をしたり、銀行でお金を借りたりするのが常識
第三者機関の必要性... の続きを読む
―戸当たり5000万円のマンションを100戸も分譲すれば、2億5000万円くらいの利益となります。そこでやめればよいのです。ところがどの業者もここでやめられないのがこのビジネスです。少し儲かればさらに儲けようとするのが人間の性です。一度に得られる利益が大きいので、どうしても、もう一度おいしい目にあいたくもなります。これが「もっと大きく、もっと儲けよう」と考えることとなり、社員を増やし、増やした社員
儲けようという思いがランニングコストを高くする... の続きを読む
土地の持つ「含み」を生み出すものとしての価値の取り方には、もう一つの側面があります。「ギャンブル」「投機」の側面です。これが世の中一般の多くの人たちが抱く不動産に対するイメージでしょう。記憶に新しいところでは、昭和の末期から平成の初期にかけて日本国内は異様な熱狂に包まれていました。「土地ころがし」が全盛で、土地はとにかく値上がりするので、度胸と根性で銀行から金を借りて、どんなに高くても不動産である
土地の価値として「投機」の側面... の続きを読む
よく言われることに、欧米、特にヨーロッパは生産性が高いと言われる。先進国であるドイツの年間労働時間は、日本の約7割である。また、ドイツ、フランスなどは1〜2カ月の連続したバカンス休暇を取ることが知られているが、とくに「サービス残業」「過労死」などの概念がないと言われている。日本人からするとまさに夢のような生活である。また、世界でトップクラスといわれている国内総生産や国民総生産も為替レートによる計算
世界に見る日本人の実態... の続きを読む
大切なのは、特に中古の場合には、共有部分と専有部分の手入れがいかに行き届いているかです。これは「車の両輪」のようなもので、どちらかがよくても片方が悪ければ「評点」は落ちてしまいます。専有部分についてはリフォームということもありますが、共有部分の汚れや傷みはどうすることもできません。したがって、建物の外装が汚いことやエントランスの汚さ、エレベータの壊れ方や汚れ具合いというところから「はたしてこのマン
共有部分と専有部分の手入れに注目... の続きを読む
すでに、個人消費が急拡大している中国などへの進出が本格化しており、新たな店舗需要は限られている。むしろ、テナント料の低下が続く都心部、駅前などの好立地を求めて、郊外のテナントが移転する例も増えてきている。店舗の量的な供給についての問題はなく、むしろ「立地」などの店舗としての「質」が問われてくることは必至で、需要の強弱とテナント料の格差の拡大は避けられない。いずれにせよ、オフィスビルと同様に、借り手
量から質の時代へ... の続きを読む
「不動産価格が下がっている今だからこそ、チャンスです！」「家賃を払うのなら、買っても同じですよ！」「結婚したなら、次は新築マンションか、新築一戸建てです」……テレビ、新聞、雑誌は「今こそ、住宅、マンションは買い時だ」とあおりにあおっている。たしかに、新築物件価格は底を打ったようにも見える。「最大５００万円のキャッシュバック」という政府の過去最大規模の住宅ローン控除や、過去最低水準の住宅ローン金利（
誰も教えてくれなかった不動産の現実... の続きを読む
住宅を新築すると、その資金をどうやって調達したか、について、税務署から問い合わせがやってくる。資金の調達について不審な点、たとえば親からもらったとか、確定申告をしていない収入があったとか、そんな揚合には、資金をどのように調達したか、の調査があり、贈与税や所得税が改めて課税されることがある。したがって住宅を建てる場合には、その資金をどのように調達したか、を明確にしておき、税務署の調査に対応できるよう
親からの資金提供には贈与税が課税される... の続きを読む
バブル期までの土地市場においては右肩上がりの経済成長を背景として、企業による土地需要が強かったこと、昭和40年代以降、所得の増加を背景として持ち家取得を目的とする宅地需要が旺盛であったことなど、全般的に土地需要が拡大する基調にあった。昭和60年代になって経済の国際化の進展などに伴い、業務機能や中枢管理機能の東京への一極集中傾向が強まった。こうした中で都心部でのオフィスビル用地に対する需要が拡大した
バブル崩壊後、土地神話は崩壊... の続きを読む