一戸建てを選ぶにあたり、一番手取り早いのは、建売住宅である。建売住宅は、すでに出来あがっているものを買うわけだから、どのような間取りになっているか、また収納部分などはどうなっているのかを、実際に目で確認でき、使い勝手もわかる。たとえ建てている最中でも、建築の状況がわかり、選びやすい。ただし、物件を見に行くときには少なくとも次の点に注意しよう。（1）基礎のコンクリートにひびが入っていないか。鉄の棒な
一戸建てを選ぶ... の続きを読む
全期間固定ローンの代表的なものに、住宅金融支援機構が手がける「フラット35」があります。民間金融機関でも、少ないものの25年程度からそれ以上のローンを手がけているところもあります。1年から7年程度の短期固定タイプ、8年から15年程度や、15年から20年程度の中長期固定タイプがこれに当たります。注意したいのは、いずれも借り入れ期間の中で、金利が固定されているのは「一定期間だけ」というものです。たとえ
住宅金融支援機構が手がける「フラット35」... の続きを読む
初めてマイホームを購入する一次取得者でも手が届く価格帯での物件供給が多いので、安いマンションを探す場合には狙い目である。ただし「チバラキ」から脱却した千葉県にくらべると、埼玉はまだ「ダサイタマ」という地名イメージで損をしている印象がある。大宮から向こうとなるとますます知名度も落ちるので、ちょっと高額だとなかなか買い手が集まらないのが現状のようだ。だからこそ価格も割安になっているわけだが、いま安いか
三〇〇〇万円台のマンションが目につく... の続きを読む
インターネットの不動産投資サイトでは、物件の販売価格、利回りを強調しているものが多く、思わず触手が伸びてしまいそうになります。ただ、取得する物件は、室内も含め、必ず実際に見てみることが重要です。手に入れてから耐震偽装が見つかりました、などという事態は、何としても避けなければならないからです。そして、各所で強調される「利回り」は「表面利回り」であることも注意したい点です。「表面利回り」とは、物件価格
インターネットの不動産投資サイト... の続きを読む
「売建住宅」なら、たとえば建てられる面積は同じで、間取りがだいたい決まってはいても、出窓を作ったり、納戸や小さなスペースをうまく活用して書斎にしたり、キッチンや浴室を豪華にしたりといった、それぞれの用途や好みによった注文も可能だ。注意すべきなのは、資金がぎりぎりの場合だ。こちらがオーダーメードの部分を多くすればするほど、住宅価格は当初の販売価格よりも高くなる。もし同じ値段のまま、こちらの要望を入れ
オーダーメイドは予算を考えて... の続きを読む
海外の物件は非常に高い投資利回りを確保することが可能になっている。その例として、私の友人でアメリカを中心に海外不動産投資のコンサルタントをしている専門家から最近聞いた物件を紹介しよう。投資物件は避暑地として有名なフロリダはマイアミビーチにある「アレキサンダー・ホテル」という、全室から海の見えるリゾートホテル。世界でも最高級ランクといわれる五つ星のホテルである。このホテルの全二四〇室のうち一二〇室が
日本にはない魅力がいっぱいある... の続きを読む
高いビルの封じ込めはここからはじまる。そこで、これを現在の都市法の枠内で実現する方法を具体的に提案すればつぎのようになる。第一に、市民は自分たちの地域をどうしたいか市民どうして相談し、これを協定（市民まちづくり協定）にして具体化する。これに全員同意であれば建築基準法の「建築協定」に移行し、六−七割くらいの同意があれば都市計画法の「地区計画」にする。建築協定と地区計画はともに、市民の合意した土地利用
現在の都市法の枠内で実現する高いビルを封じ込める方... の続きを読む
どんな店がどこにあれば便利なのでしょう。距離を中心に３段階に分けて考えてみるとわかりやすくなります。まず、住まいの近く、歩いて２〜３分圏内には、思いついたらすぐ利用したい、人によってはほぼ毎日のように利用する、コンビニやビデオショップ、手頃な価格の飲食店などが欲しいところ。安さよりも、近さや営業時間の長さがポイントで、急な「アレ、欲しい」に対応していることが大事です。次は日常的なお買い物圏で、これ
便利さは３段階に分けて考える... の続きを読む
都市再生本部が第一次「都市再生緊急整備地域」の一つとして東京都内で七ヶ所を指定した際に、「秋葉原・神田」が入っていたことに都民の多くは、「なぜ」と首をひねった。そこで現地に行ってみると、世界的にも知られた秋葉原の電気街とＪＲ秋葉原駅に挟まれた広大な更地にブルドーザーが激しい騒音と振動、それにホコリをまきちらして動き回っている。ここには東京都の神田青果市場跡地と旧国鉄貨物駅の跡地、それに建設最大手の
日本のシリコンバレーとして再開発する秋葉原... の続きを読む
建築基準法の再開発には大きく分けて二つの方法がある。一つ目は、建築基準法の「単体規定」、つまり一敷地に一棟の建築を行なうというものだ。二つ目は複数の敷地に、一棟あるいは複数の建物を建てるというものである。建築基準法の原理はいまでも、一つの敷地には一つの建築物というのが基本であり、ここでは容積率の緩和が目指される。ところが、一つの敷地に複数の建築物を建てられる制度がつぎつぎに導入されてきたのである。
二つの方法がある建築基準法の再開発... の続きを読む
マンション派、一戸建て派と意見はそれぞれだと思います。どちらも善し悪しがあるのも当然です。私はどちらかというと前者です。以前居住していたところは管理人が24時間常駐していたので、何かがあった時に安心。輪番制の役員が回ってくると面倒にも感じますが、それも逆手にして他の住人の人と仲良くなってしまえば良いんです。子供が小さかったのでお下がりやお菓子を頂いたり。頂けるのは物だけではありませんよ！様々な年齢
マンション生活のメリットは？... の続きを読む
金利上昇時の解決策には、繰上返済によって、返済額をコントロールする方法もありますが、先に触れたとおり、当初の預貯金がその分減ってしまい、家計面では不安も残ります（繰上返済に走る前に、金利上昇に備える方法として、金利条件の少しでも良いものへ借換えをしておくというプランもあわせて比較しました。）（残返済期間が30年と長く、残高が2800万円あり、当初の余裕資金から300万円を繰上返済すると仮定します。
繰上返済と借換えモデルケース比較... の続きを読む
金融公庫では、他の個人向け住宅融資と同様に、債権の保全を図るための手段として融資物件を担保にとるほか、連帯保証人の付保を設立以来の融資条件としていました。しかし、昭和四十年頃から人口の都市への集中あるいは核家族化の傾向が著しくなるにつれ、保証人を探すことが大きな負担となってきました。一方、公庫としても融資額が高額になり、かつ返済期間の長期化もあって人的保証制度にも限界があること、また住宅ローン保証
?公庫住宅融資保証協会の設立... の続きを読む
「土地は、現在及び将来における国民のための限られた貴重な資源であること、国民の諸活動にとって不可欠の基盤であること、その利用が他の土地の利用と密接な関係を有するものであること、その価値が主として人口及び産業の動向、土地利用の動向、社会資本の整備状況その他の社会的経済的条件により変動するものであること等公共の利害に関係する特性を有していることにかんがみ、土地については、公共の福祉を優先させるものとす
「土地基本法」第二条... の続きを読む
マンションは新築の状態がずっと続くわけではない。極論すれば、日一日と劣化する。住戸のなかは「専有部分」と呼ばれ、基本的に区分所有者が管理をする。私的空間だから当然だろう。ただマンションは単に住戸を積み重ねたルービックキューブのようなものではない。鉄筋入りの壁があり、廊下、エレベーター、屋上、玄関に駐車場、集会室と「みんなで使う」ところがある。これらは「共用部分」といって所有者全員の持ちものだ。十数
そもそも管理組合とは何か？... の続きを読む
わたしは、二〇〇二年にはモデルルームを見学するために、二〇〇三年と二〇〇四年には、一部入居の始まった街区を訪問するために、東雲に行ってみた。二度目の訪問のとき、二〇階はある高層建築の、見上げる高さに思わずたじろいでしまった。モデルルーム見学のときには、はるか空中に住むことに想像が及んでいなかったのである。まだ工事中の街区のほうが多く、ショッピングセンターも整備されていないせいもあって、人影は思った
東雲キャナルコートを視察... の続きを読む
基本がまたしても規制緩和の改正であれば、政府案に盛り込まれたマスタープランの限界もみえてくるだろう。この政府案を、本来のマスタープランにもとづいてまちづくりを進めているドイツと比較してみると欠陥が浮き彫りになる。同国では、都市のビジョン、つまりマスタープランが「Fプラン」、それを実現するために日本の地区計画に相当する「Bプラン」がある。両プランとも住民の理解が得られるまで各自治体で討議され、いった
政府マスタープランヘの疑問... の続きを読む
「リビングのある家」／「ワンルーム」の二重構造モデルが成立すると、次の変化が予想された。「リビングのある家」では、リビングルームの団らんがなかなか成立しないままに家族の個人化がますます進んだ。父親の残業、子どもの塾通いで家族が住まいに滞在する時間が減るのだから、主婦が奮闘しても一家団らんの時間はとれない。共食の習慣はすたれ、当然、個食化が進む。それが子どもの非行、閉じこもり、拒食などの病的現象の原
「リビングのある家」に発生した問題点... の続きを読む
耐震偽装のもうひとつの「危険な置き土産」は、「安全と安心」を守るはずのチェック体制、建築確認の迷走であった。建築確認とは、建築基準法に基づいて建物の建築計画が法令や規定に適合しているかどうかを着工前に審査する行政行為だ。計画への「確認済証」が得られて着工→中間検査→工事完了倹査→「検査済証」の取得で竣工となる。国交省は「構造計算偽装は許さない」と建築基準法を改正し、設計文書を詳細に照合する「厳格化
建築確認厳格化が産んだ卵... の続きを読む
兵庫県南部を襲った震度七の激震が『寝た子』を揺り起こす。九五年一月の阪神淡路大震災は六四三七人の尊い人命を奪った。被害総額は約十兆円。二五三二棟のマンションが「大破」「中破」「小破」「軽微」とさまざまな被害を受け、そのうち一一五棟が建て替えられている（東京カンディ調査）。大多数の彼災マンションは修復や補強で地震前の状態か、あるいはそれ以上に安全性は高まった。補修や補強の手堅く地味な「再生」はメディ
「震災バブル」で建て替えブーム... の続きを読む
浜田醤油は江戸時代から醤油を作っていて、その蔵と工場の建築は明治初期にさかのぼった。その重厚な漆喰の建物の増築には、どんな材料がふさわしいだろうか。同じ漆喰を使うという手もあった。思いきってモダンにふって、ガラス貼りという手もある。しかし、あの南国の、濃厚で香り高い醤油の匂いをかいでいるうちに、増築はどうしても竹でなければならないという気分になった。竹の軽さ、やさしさ、清涼感が、あの醤油の味をさら
地球温暖化の抑制... の続きを読む
逆に後払いでＯＫと言っていた二番札の業者は、二八万円ちょうどに値下げすると答えてくれた。決定である。ただしこれらを発注してしまうと、予算は二二万円しか残らない計算だ。新品のソファセットを買うにしても、ディスカウントストアでしか買えない予算だ。リゾートまで来て、安物の家具に座るのでは、ちょっと悲しすぎるだろう。なにか良い知恵はないものだろうか。実は今回のエクステリア大改装に合わせて、古いソファを処分
さまざま方法で活用... の続きを読む
先物や証拠金取引では、少ない資金で大きな資金を動かすことが可能になる。出資金一億円に対して、一〇億円の投資も可能だ。これはレバレッジ投資というもので、投資対象の値動きが小さくとも、損益はその一〇倍の影響を受けるスキームである。当初一〇億円だった価値が一年後に仮に一〇％上昇したとしよう。現在価値は一一億円で、一億円の投資で一億円の含み益が発生している計算になる。単純計算の利回りは一〇〇％で、一年で元
少額投資で大金を動かす証拠金取引... の続きを読む
注意すべき点は、今後金利が上昇すると、審査用の金利も上昇してしまうということです。返済比率の35％は変わりませんので、同様に、17万5000円を35年間支払う場合、審査用の金利が1％上がると銀行の貸し出す上限は3580万円、約500万円減ってしまいます。金利が上昇しても、月々の返済は増えずに、借入額が少なくなるわけです。なお、借入時の年齢が高く35年返済ができない場合は、その分融資枠を少なく考えま
資金計画のうえでは有利に働く... の続きを読む
耐震強度偽装事件では、偽装が施工段階でも発覚せずに、そのままユーザーに引き渡されていたという事態が発生したため、改正建築基準法では、中間検査の義務化など検査の厳格化が図られ、3階建て以上の共同住宅は、中間検査に合格しなければ次の工程に進めなくなった。これまで中間検査は、特定行政庁ごとに、対象とする建築物や検査を行う工事の工程（特定工程）などを指定して実施しており、中間検査を実施していない特定行政庁
3階建て以上の共同住宅が対象... の続きを読む
日本を100とした場合の2004年の建設投資は、米国が210.7、西欧が151.8、中・東欧が84、アジア（日本を除く）が154.2で、建設投資のGDPに占める割合は、日本が10.4％、米国が8.8％、西欧が6.1％、中・東欧が8.396、アジアが17.7％になる。日本を含むアジア地域の建設投資（134兆円）の大きさが目立つ。アジアの04年の建設投資は81兆4000億円で、建設投資が比較的堅調な各
アジアが堅調、目立つ中国の拡大ぶり、米国も好調... の続きを読む
わざわざ断るまでもないが、住宅展示場派というのは住宅展示場に展示してある住宅を買って住む人々のことである。住宅展示場に展示してあるような住宅を、かつてはプレハブ住宅と呼んだ。プレハブ工法で作られるがゆえに安価であり、そして工期が短いということがそれらのプレハブ住宅の謳文句だった。その時代ならばさしずめこの派はプレハブ派だったろう。しかし、今日、展示場に並んでいるような家をプレハブと呼ぶ人は少なくな
住宅展示場派は「住宅の人生化」を受け入れる折衷主義... の続きを読む
事前審査型審判方式（旧法型）の再導入、審判制度自体の廃止を求めた経団連や日本建設業団体連合会、日本土木工業協会など建設業界の要望は反映されなかった。しかし、「審判の迅速化や制度の趣旨に沿わない審判の増加を防止するための措置を講じた上で、独占禁止法違反事件の大部分を占める入札談合事案に関する実効的予防策の実施状況を踏まえつつ、事前審査型審判方式を改めて採用することが適当である」との考えも示している。
技術者の他産業への流出などの弊害までが…... の続きを読む
宅建資格があれば、不動産会社への就職が有利になるのかどうか？それはあまり関係ないかもしれませんが、一応業界に興味があるのだな、くらいの印象しか持たれることはありません。特に不動産業については、営業職が多く、どちらかというとそのような資格はあまり活かせる場が少ないかもしれません。不動産知識があるというのは、強みではありますが、結局のところそこは関係がないというのが、本音といえます。宅建資格があろうが
宅建資格を取って不動産会社へ... の続きを読む
私は今主人の家族と二世帯住宅で暮らしています。別にご両親も悪い人ではないし、昼間は仕事をしているので気にならないし、子供もよく預かってくれるので助かってます。別に不満はありませんが、まだ主人にプロポーズもされていないのに二世帯の建設が始まっていました。これに私の母は怒ってしまい、最初は結婚に反対でしたが何とか許してくれました。でもいずれその家に住むのなら、もう少し設計段階から参加したかったです。キ
結婚前に二世帯住宅が... の続きを読む
頭の中で、理想の家を思い描いたり、実際に間取りを紙に書いてみたり、住宅を建てたい、という思いのある方は、楽しい想像をしますね。なかなか絵で書いたところで、素人の絵では実感がわいてこないのも事実です。でも、専門家の方に頼むのには、まだ早いという段階では、どのようにしていますか？実際に思い描いた住宅設計を、専門の知識がなくても、間取りとして作り上げることが出来るソフトがあるのはご存知ですか？CADなど
理想を目で見る住宅設計... の続きを読む
世界中のいろんな建物に興味があり、いろいろ画像を集めています。日本も趣のあるものはたくさんありますが、世界にはもっと凄いものがたくさんあります。どうやったらこんなものが建つんだろう。また、どうやって設計したんだろう。こんな疑問が次々浮かんでくるようなものが勢揃いです。国が違うと、こんなにも発想が変わってくるのでしょうか。私たち日本人にはとうてい思いつかないような構造だったりするんです。あの有名な、
建物の画像を集めています... の続きを読む
以前住んでいた公団住宅は、昭和40年代の高度成長期に建設されたマンモス団地だ。都市部につながる私鉄沿線の駅から歩ける距離の丘陵地帯にずらっと林立するさまは圧巻だ。駅を降りて歩くと緑で囲まれた遊歩道が続く。車の通らない静かな道は家までの時間が苦にならないウォーキングコースにもなっている。駅に近い街区は分譲住宅になっていて、おしゃれな街並みを楽しめる。それを抜けると今度は賃貸住宅が並ぶ。賃貸住宅はほと
マンモス団地の公団住宅... の続きを読む
住宅情報を信頼しますか、と聞かれたら何と答えるだろうか？信頼したいというのが正直な答えではないだろうか。最近、友人が家を造るために短期で借家を借りることになった。そのため住宅情報をみて家探しをした。近所に短期借家を見つけ、時間のなかったのでそのまますぐに引っ越しをした。ところがその家に住み始めた3日もすると家族みんながダニに刺され始めた。特に奥さんはアレルギーも併発して大騒ぎになった。情報誌にはダ
住宅情報を信頼しますか... の続きを読む
私たち夫婦は数年前、結婚後の住まい探しをしていました。私たちの地元は神戸なので、はじめそこにこだわって新築マンションのモデルルームを数多く見学に行きました。そこで分かったのが、私たちがこだわっている神戸の物件がいかに高いかということ。私たちは広いリビングがどうしても譲れない条件だったのですが、それを満たす家は当然全体的に広い間取りになってしまうので、必然的に高くなってしまいます。しかも、駅やスーパ
住まい探しに妥協は禁物... の続きを読む
建設省の呼びかけに、各自治体はそろって「ノー」の意思表示をした。とくに最大規模の住宅困窮世帯を抱えている東京都は、建設省の提示した「４７年度２万戸」の呼びかけに対し「４６年度の１万６０００戸も消化できそうもないので、来年度は少し減らして１万５０００戸ぐらいで勘弁してくれ」との返事だったという。（『川口新聞４７年１月６日』各自治体は、公営住宅の建設の急務を痛感しながらも、地価の高騰で土地の手当に難渋
予算があっても、住宅は建たない... の続きを読む
西日の強い場合や、冷房効果を上げたい場合は、ミラータイプのホームガラスメイトーミラータイプ（エルホーム）や、ハーフミラータイプのウィンドフィルム（アサヒペン）を貼ると効果的です。日差しを遮って、太陽エネルギーを七〇〜八〇％カットするので、夏はずい分違いますし、冬は室内の熱がもれるのを一五％遮るので、多少の省エネ対策にもなります。ただし、ミラータイプやハーフミラータイプのガラス用フィルムを、熱線吸収
楽しんで貼るのもおもしろい... の続きを読む
地震発生当初はほぼ全戸の住民が近くの幼稚園に避難していたが、管理組合がまず手始めにしたことは、「復旧委員会」を組織して、全員がマンションに戻れる状態をつくることであった。応急危険度判定の「赤紙」には、「この建物に立ち入ることは危険です。立ち入る場合は専門家に相談し、安全確認を行った後にして下さい」とある。管理組合は破損した梁の補強、落下の恐れがある危険物の安全対策をはじめ、ライフラインの復旧に努め
全員がマンションに戻れる状態をつくる... の続きを読む
森ビルでは、「ＶｅｒｔｉｃａｌＧａｒｄｅｎＣｉｔｙ」のビジョンを前面に掲げている。これは、建物の集約一高層化により、足元に豊かなオープンスペースを創出し、東京エリアの安全向上、緑化推進、文化・芸術活動の促進を行う、というコンセプトである。森ビルでは、開発事業、海外展開、ソフト事業の三つをコア事業領域としており、各々について、具体的な指針を出している。まず開発事業においては、新橋・西新橋、大街区、六
森ビルの紹介... の続きを読む
神陵台東住宅53号棟が提示した団地型マンションの問題も大きい。団地型マンションの多くは現行の容積率を下回って建てられており、神陵台東住宅のように一棟だけが建替えを余儀なくされた場合、余剰している容積率をどのように使うのか、また、復興後の管理組合運営はどのようにすればよいのかなどの問題が生じる。前者の問題に関しては、二〇〇二年の区分所有法の改定は、団地全体の建替えと一棟または数棟の建替えを新たに規定
復興は棟単位でおこなわれる... の続きを読む
だが、工業団地の受注がいよいよ大詰めになり、最後の念を押しに私と支店長とでこの開発部長の邸宅を訪れた時、私の確信は揺るがないものとなった。会社の受注プロジェクトが動きだしてからすでに半年になろうとする初夏のある日、私は支店長と会社から車で十分くらいの、見晴らしのいい高台の新興住宅地を訪れた。北アルプスは無論、南アルプスや富士山まで遠く望めるぜいたくな高級住宅地といってよい。その一番高い展望台のよう
開発部長への営業... の続きを読む
どこからか、それがつらさを超えて、夫婦の愉楽に変わる。建物が完成した嬉しさではなく、夢が叶った喜びでもない。建築中の興奮でもない。実際、決して楽しいだけではないし、はい、ご注文の品ができました、と通販で宅配されるように楽ではないから、その愉楽は、もっとあとになって、深いところから、にじみ出るようにやってくる。すっかり藩ち杵いてから、お招きした大工さんたちと酒を酌み交わしながら、遅れに遅れたバルコニ
“情熱年齢”が若くないと「家作り」はつらい... の続きを読む